Важно: Статья обновлена . Учтены актуальные сервисы Росреестра и правила ФНС.
Кадастровая стоимость — это официальная цена вашей недвижимости, установленная государством. Она напрямую влияет на налоги (имущественный, земельный, НДФЛ при продаже) и часто используется как ориентир в сделках. Узнать ее можно бесплатно за пару минут через Публичную кадастровую карту или выписку ЕГРН.
Оглавление
1. Что такое кадастровая стоимость простыми словами
Это результат государственной оценки объекта. Государство не может выезжать в каждую квартиру и оценивать евроремонт, поэтому оценка проводится "массовым методом": на основе площади, года постройки, материала стен и района.
Главное отличие от рыночной цены: Кадастровая стоимость не учитывает вид из окна, состояние подъезда, качество ремонта и срочность продажи. Поэтому она может быть как ниже, так и выше реальной цены сделки.
2. На что влияет кадастровая стоимость
Многие считают, что это просто цифра "для галочки". На самом деле от нее зависят ваши реальные расходы.
| Сфера | Что меняется | Кому важно | Риск |
|---|---|---|---|
| Налог на имущество | Сумма ежегодного налога = Кадастровая стоимость × Ставка (0.1–0.3%) | Всем собственникам | Завышенная стоимость = переплата налогов годами. |
| Налог с продажи (НДФЛ) | Если вы продаете квартиру дешевле 70% от кадастра, налог все равно посчитают от 70% кадастровой стоимости. | Продавцам (менее 3/5 лет владения) | Доначисление налога от ФНС + штраф. |
| Нотариальные тарифы | При наследовании или дарении пошлина нотариуса часто считается % от кадастровой стоимости. | Наследникам | Переплата за услуги нотариуса. |
| Аренда земли | Арендная плата за государственные участки обычно % от кадастра. | Арендаторам земли | Рост аренды при переоценке. |
3. Как узнать кадастровую стоимость (официально)
Способ 1 — Публичная кадастровая карта (Быстро)
- Зайдите на сайт pkk.rosreestr.ru.
- В строке поиска (слева вверху) выберите "Участки" или "ОКС" (здания/квартиры).
- Введите адрес или кадастровый номер.
- В карточке объекта сразу увидите строку "Кадастровая стоимость".
* Данные на карте могут обновляться с задержкой.
Способ 2 — Выписка из ЕГРН (Официально)
Если вам нужен документ с печатью (для банка, суда или нотариуса), закажите выписку "О кадастровой стоимости". Обычно она предоставляется бесплатно или за символическую плату, если заказывать через Госуслуги.
Время: 1 минута
Только справочно
Время: 3-5 дней
Юридический документ
4. Ошибки и риски в кадастровых данных
Часто бывают ситуации, когда цифры в базе не соответствуют реальности. Чем это грозит?
-
Техническая ошибка в площади
В ЕГРН указано 100 кв.м., а фактически 60 кв.м. Вы будете платить налог за несуществующие метры до тех пор, пока не исправите ошибку через Росреестр.
-
Неверное назначение
Дом числится как "нежилое здание" (например, бывший садовый домик). Налог будет выше, а прописаться в нем нельзя.
Совет: Если не хотите тратить время на ручной поиск несостыковок — закажите полный отчет о рисках. Мы проверим все параметры автоматически.
5. Чек-лист: что проверить перед авансом
Прежде чем передавать задаток продавцу, запросите или проверьте самостоятельно:
- Кадастровый номер: уникальный ID объекта (формат 77:01:...).
- Адрес и Площадь: должны совпадать с тем, что вы видите глазами.
- Кадастровую стоимость: чтобы прикинуть будущий налог.
- Назначение: "Жилое" (для квартиры/дома).
- Собственников: ФИО в паспорте продавца должны совпадать с ЕГРН.
6. Когда точно нельзя полагаться только на кадастровую стоимость
Бывают случаи, когда низкая кадастровая стоимость усыпляет бдительность ("Ну, налог маленький, отлично"). Но это может быть сигналом проблемы.
- Ветхое/Аварийное жилье: Иногда стоимость резко снижают перед сносом. Покупать такую квартиру рискованно.
- Обременения: Кадастровая стоимость не покажет ипотеку, арест или аренду. Это видно только в разделе "Ограничения прав" выписки ЕГРН.