Важно: Этот материал актуален на . Законы меняются, но принципы проверки остаются неизменными.
Ситуации, когда собственник не может присутствовать на сделке лично, встречаются всё чаще: переезд в другой город, работа за границей, болезнь или преклонный возраст. Сделка по доверенности законна, но для покупателя она несет повышенные риски. Главный из них — доверенность может быть отменена в любой момент, даже за час до подписания договора.
Содержание статьи:
Что такое сделка по доверенности
В такой сделке участвуют три стороны:
- Доверитель (Собственник) — тот, кому принадлежит квартира.
- Поверенный (Представитель) — человек, действующий от имени собственника (родственник, риелтор, юрист).
- Покупатель — вы.
Ключевой момент — объем полномочий. Поверенный имеет право делать только то, что прямо прописано в доверенности. Если там написано "сбор документов", он не имеет права подписывать договор купли-продажи или получать деньги.
Главные риски для покупателя
1. Доверенность отменили перед сделкой
Собственник может отозвать доверенность у любого нотариуса в любой момент. С этого момента полномочия представителя прекращаются.
Сценарий: Продавец отозвал доверенность утром в день сделки. Вы подписали договор днем, деньги заложили в ячейку. Росреестр примет документы, но сделка будет ничтожной, так как подписана неуполномоченным лицом.
2. Смерть собственника
Действие доверенности прекращается автоматически в момент смерти доверителя (статья 188 ГК РФ). Если сделка совершена после смерти собственника (даже если никто об этом еще не знал), она недействительна. Квартира переходит наследникам.
3. Ограничения и "скрытые" условия
В доверенности может быть указано: "Продать за цену не ниже 10 млн рублей". Если представитель договорился с вами на 9.5 млн — сделка оспорима.
4. Мошенничество и подделка
Доверенность может быть фальшивой (бланк украден, печать подделана) или настоящей, но полученной обманом (от человека, не отдающего отчет своим действиям).
Что проверить в доверенности — чек-лист
Не стесняйтесь фотографировать доверенность и отправлять её юристу. Вот что нужно искать:
| Пункт | Почему это важно / Красный флаг |
|---|---|
| Дата выдачи | Обязательный реквизит. Без даты доверенность ничтожна (ст. 186 ГК РФ). |
| Срок действия | Если не указан — действует 1 год. Убедитесь, что она не просрочена. |
| Полномочия | Ищите фразы: "подписывать договор купли-продажи", "получать денежные средства", "подавать заявление на регистрацию". Флаг: право на получение денег наличными представителем — огромный риск. |
| Право передоверия | Если есть, проверьте, не передал ли представитель свои полномочия кому-то еще. |
| Нотариальная форма | Для сделок с жильем доверенность должна быть нотариальной (или приравненной к ней, например, консульской). |
Лайфхак: QR-код
На современных нотариальных доверенностях есть QR-код. Отсканируйте его телефоном — вы должны попасть на сайт Федеральной нотариальной палаты и увидеть основные реквизиты документа.
Пошаговый алгоритм безопасной сделки
-
1. Первичная проверка (до аванса)
Проверьте доверенность на сайте reestr-dover.ru (сервис Федеральной нотариальной палаты). Если там написано "Отменена" — бегите.
-
2. Видеозвонок с собственником
Обязательно свяжитесь с титульным собственником. Убедитесь, что он жив, здоров и действительно хочет продать квартиру на этих условиях.
-
3. Схема расчетов
Никаких наличных представителю! Используйте аккредитив или эскроу-счет. Получателем денег должен быть только собственник (на его счет), даже если продавцом по договору выступает представитель.
-
4. День сделки
Критично! В день подписания договора, прямо перед входом в МФЦ или банк, еще раз проверьте доверенность на сайте нотариата. Она могла быть отменена час назад.
Когда лучше отказаться от сделки
- Доверенность "генеральная" на все имущество (часто делают мошенники).
- Представитель отказывает в видеосвязи с собственником.
- Представитель требует передать деньги ему наличными.
- Собственник очень пожилой (риск недееспособности).
- Доверенность выдана давно (больше 2-3 лет назад).