Важно: Статья обновлена . Учтены актуальные правила использования материнского капитала и проверок СФР.
Короткий ответ: Главный риск — нарушение прав детей (невыделенные доли), из-за чего сделку могут оспорить даже через несколько лет. До передачи аванса проверьте историю переходов прав, запросите справку об остатке маткапитала у продавца и сверьтесь с ЕГРН. Если нужно быстро — закажите отчет о рисках.
Оглавление
1. Почему "квартира с маткапиталом" — это риск для покупателя
Когда семья использует государственные деньги (маткапитал) на покупку жилья, она обязана выделить доли всем членам семьи, включая детей. Это закон.
Если продавцы "забыли" это сделать и продают квартиру как обычную, права детей нарушаются. Органы опеки или повзрослевшие дети могут подать в суд и признать вашу сделку недействительной. Квартиру заберут, а деньги возвращать будет некому.
2. Главные риски для покупателя
Риск №1: Невыделенные доли
Самая частая проблема. Родители погасили ипотеку маткапиталом, сняли обременение банка и сразу продают, не наделяя детей долями. По документам ЕГРН собственник один, но "скрытые" собственники (дети) имеют право на эту квартиру.
Риск №2: Проблемы с опекой
Если доли выделены (совесть чиста), то продать такую квартиру можно только с разрешения органов опеки. Опека даст добро только при условии покупки другого жилья, не хуже. Если цепочка сорвется, ваша сделка встанет.
Совет: Проверим все "красные флаги" до аванса. Заказать отчет о рисках.
4. Пошаговая проверка перед авансом
- Справка об остатке маткапитала. Попросите продавца (маму) заказать справку на Госуслугах. Если там полная сумма (с индексацией) — маткапитал не использовался. Если 0 или меньше номинала — значит, использовался. Куда? Пусть докажут, что не в эту квартиру.
- Проверка паспорта. Посмотрите страницу "Дети". Но помните, что штампы сейчас ставят не всегда.
- Архивная выписка (история переходов). Если квартиру купили в ипотеку, а потом быстро погасили — это подозрительно.
- Договор основания. Посмотрите ДКП, по которому продавец покупал квартиру. Нет ли там пункта "Оплата за счет средств МСК"?
| Риск | Как выявить | Что запросить |
|---|---|---|
| Мапитал использован в тайне | Сумма на счете 0 руб. | Справку из СФР об остатке МСК |
| Бывший супруг претендует на долю | Квартира куплена в браке | Нотариальное согласие или решение суда о разводе |
5. Чек-лист документов
Покупателю запросить:
- Выписку ЕГРН (свежую)
- Справку об остатке маткапитала (через Госуслуги продавца)
- Паспорта всех собственников (и св-ва о рождении детей)
- Договор, по которому квартира покупалась ранее
- Разрешение опеки (если среди собственников уже есть дети)
6. Типовые ошибки
- Ошибка: Верить на слово, что "мы детям выделим в новой квартире".
Чем грозит: Законом разрешено выделять доли только в ТОЙ квартире, на которую давали деньги. Замена допускается редко и сложно. - Ошибка: Не проверять полную историю жильцов.
Чем грозит: Покупкой квартиры с "вечными" жильцами.
7. FAQ
8. Как помогает отчет о рисках
Вместо того чтобы гадать, использовался ли маткапитал и есть ли скрытые наследники, закажите полную проверку.
- Проверка истории владения
- Проверка обременений и арестов
- Рекомендации юриста по конкретному объекту
Источники
- Социальный фонд России
- Росреестр
- 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"