Важно: Статья обновлена . Учтены актуальные ставки и правила банков.
Продать квартиру, которая находится в ипотеке (залоге у банка), можно. Это законная и отработанная процедура. Однако, поскольку объект обременен залогом, вы не можете распоряжаться им свободно без согласия залогодержателя — банка.
Что вы узнаете:
- 4 законных способа продажи ипотечного жилья
- Как снять обременение перед сделкой
- Риски для продавца и покупателя
- Какие документы запросит банк
Оглавление
1. Что такое обременение и ипотека в ЕГРН
Пока вы не выплатили кредит, квартира находится в залоге у банка. В ЕГРН это отражается записью в графе "Ограничения прав и обременения объекта недвижимости" с видом: "Ипотека в силу закона".
Это означает, что любые регистрационные действия (продажа, дарение) возможны только с письменного согласия банка. Если вы попытаетесь сдать документы на переход права без такого согласия, Росреестр приостановит регистрацию.
2. Четыре сценария продажи ипотечной квартиры
Выбор схемы зависит от того, есть ли у вас деньги на погашение остатка и как платит покупатель (наличные или тоже ипотека).
| Сценарий | Когда подходит | Риски |
|---|---|---|
| 1. Досрочное погашение | У продавца есть свои деньги или он берет потребительский кредит, чтобы закрыть остаток. | Минимальные. Обременение снимается до сделки. Самый чистый вариант. |
| 2. Погашение задатком покупателя | Покупатель с наличными готов закрыть ваш долг в качестве аванса. | Высокие для покупателя. Если сделка сорвется, вернуть аванс сложно. Требует грамотного предварительного договора. |
| 3. Продажа из-под залога (через банк) | Банк выступает посредником. Деньги закладываются в ячейку/аккредитив: часть банку (остаток долга), часть продавцу. | Средние. Банк контролирует процесс. Самый надежный вариант для сложных случаев. |
| 4. Перевод долга (покупка ставки) | Актуально, если ваша старая ставка (например, 8%) выгоднее текущих рыночных. Некоторые банки разрешают переоформить кредит на покупателя. | Зависит от банка. Сложная процедура одобрения нового заемщика. |
3. Пошаговый порядок сделки
Для продавца
- 1. Уведомить банк. Позвоните на горячую линию или придите в отделение. Узнайте точную сумму остатка долга на текущую дату.
- 2. Получить разрешение. Некоторые банки выдают официальное согласие на продажу сразу, другие — только под конкретную сделку.
- 3. Подготовить документы. Помимо стандартных, нужна справка об остатке ссудной задолженности.
- 4. Сделка. Подписание ДКП с условием, что часть средств идет на погашение ипотеки.
Для покупателя
- 1. Проверка ЕГРН. Убедитесь, что кроме ипотеки нет других арестов (например, от приставов за долги по коммуналке).
- 2. Согласование схемы расчетов. Никогда не отдавайте деньги "просто так" на доверии. Используйте аккредитив или эскроу-счет, где условием раскрытия будет переход права собственности.
- 3. Контроль снятия обременения. Обычно это делает банк после получения денег, но срок может затянуться до 30 дней. Проверяйте статус через ЕГРН.
4. Документы: чек-лист
Вам понадобятся три пакета документов:
- Паспорта всех собственников
- Правоустанавливающие (ДКП, ДДУ)
- Выписка ЕГРН (свежая)
- Технический паспорт (для оценки)
- Справка об остатке долга
- Реквизиты ссудного счета
- Согласие на продажу (если требуется)
- Договор купли-продажи (3 экз.)
- Квитанция госпошлины
- Закладная (если она была на руках)
5. Ошибки и риски
Главные опасности
Для покупателя: Продавец взял деньги (аванс) на погашение ипотеки, но потратил их на другое. Итог: квартира по-прежнему в залоге, денег нет, сделка сорвана.
Для продавца: Задержка в снятии обременения банком. Покупатель нервничает, грозит судом или расторжением.
6. Сколько времени занимает сделка?
| Этап | Срок | Комментарий |
|---|---|---|
| Согласование с банком | 3-14 дней | Зависит от загрузки менеджеров и типа сделки. |
| Оценка (для ипотеки покупателя) | 1-3 дня | Выезд оценщика и подготовка альбома. |
| Регистрация в Росреестре | 3-9 дней | Электронная регистрация проходит быстрее (1-3 дня). |
| Снятие обременения | 3-30 дней | Самый непредсказуемый этап. Требуйте от банка четких сроков. |