Важно: Статья обновлена . Учтены актуальные нормы ГК РФ.
При общей собственности имущество принадлежит нескольким лицам. Она бывает долевой (когда доли каждого четко определены, например, по 1/2) и совместной (когда доли не определены, "все общее"). В сделках это влияет на то, кто должен подписывать документы и чье согласие нужно получить, чтобы потом не судиться.
Оглавление
1. Термины без юридического перегруза
Что такое общая собственность
Если квартирой владеют два и более человека, возникает режим общей собственности. Это значит, что нельзя просто так взять и продать "свою часть кухни", не спросив остальных.
Долевая собственность — простое объяснение
Это когда "пирог" уже разрезан. В документах (ЕГРН) у каждого владельца прописана конкретная дробь: 1/2, 1/3, 5/100 и т.д. Каждый владеет своим кусочком права.
Совместная собственность — простое объяснение
Это "общий котел". Доли не выделены. Типичный пример — квартира, купленная супругами в браке. Она принадлежит обоим целиком, без разделения на "половины", даже если оформлена только на мужа.
2. Таблица сравнения: совместная vs долевая
Главное отличие для покупателя — кого звать на сделку и чьи подписи собирать.
| Критерий | Долевая (1/2, 1/3...) | Совместная (без долей) | Что это меняет в сделке |
|---|---|---|---|
| Отражение в ЕГРН | Видно размер доли у каждого (напр. "1/2") | Написано "Совместная собственность" (или не написано, если титульный собственник один) | В долевой видно всех сразу. В совместной — второй собственник может быть "скрыт". |
| Распоряжение (продажа) | Можно продать свою долю (с соблюдением преимущественного права) | Продать можно только целиком по согласию всех | Долевую сложнее продать (нужны отказы от покупки), совместную — проще (нужно согласие). |
| Кто подписывает договор | Все долевые собственники (если продажа целиком) | Титульный собственник + нотариальное согласие супруга | В долевой подписей в договоре больше. |
| Долги | Каждый отвечает своей долей | Общее имущество под угрозой долгов любого супруга | Риск ареста выше в совместной. |
3. Как понять, какой режим у конкретной квартиры
- 1. Смотрим выписку ЕГРН. Раздел 2 "Сведения о зарегистрированных правах". Ищите слова "Общая долевая собственность" (и размер доли) или "Общая совместная собственность".
- 2. Смотрим основание права. Если это приватизация 90-х — часто бывает совместная (без долей). Если ДКП в браке — по умолчанию совместная (даже если записан один).
- 3. Проверяем брачный договор. Он может менять законный режим совместной собственности на долевую или раздельную.
4. Сценарии: покупка, продажа, аренда
Покупка объекта в долевой собственности
Главный риск — несоблюдение преимущественного права покупки. Если продавец продает долю "на сторону", он обязан сначала предложить ее другим сособственникам. Если он этого не сделал (или подделал уведомления), сделку могут перевести на соседа.
Продажа совместной собственности (супруги)
Риск — "забытый" супруг. Особенно если продавцы в разводе, но имущество не делили. Бывший супруг имеет право на 1/2. Требуйте нотариальное заявление о том, что продавец не был в браке, или согласие бывшего супруга.
Аренда
Сдавать квартиру можно только с согласия всех собственников. Иначе "обиженный" сособственник может прийти с полицией и выселить арендатора. В договоре аренды должны расписаться все, либо должна быть доверенность.
5. Чек-лист документов
- Выписку ЕГРН (проверить вид права)
- Основание права (ДКП, Наследство)
- Нотариальное согласие супруга (для совместной)
- Отказы соседей от покупки (для долевой)
- Выписку ЕГРН (кто владелец)
- Письменное согласие всех собственников на сдачу
- Паспорта всех, кто подписывает договор
6. Ошибки и риски
Главные ошибки
- Ошибка покупателя: Купить долю под видом "квартиры-студии" без согласия соседей. Итог: суды, перевод прав покупателя на соседа.
- Ошибка продавца: Продать совместную квартиру после развода без согласия бывшего. Итог: сделка оспорима в течение года, как узнал бывший супруг.
- Ошибка арендатора: Подписать договор только с "мужем", когда собственников двое. Итог: жена выселяет вас через неделю.
7. Сколько по времени занимает оформление?
- Быстро (3-5 дней): Если это совместная собственность супругов и есть нотариальное согласие. Сдаем в МФЦ — получаем регистрацию.
- Долго (30+ дней): Если это продажа доли постороннему. Нужно отправить уведомления соседям, ждать месяц их ответа, потом идти к нотариусу (сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению).
8. Когда точно нельзя (Красные флаги)
- НЕТ полномочий: Продавец действует по доверенности, которая не проверена или отозвана.
- КОНФЛИКТ: Вы видите, что сособственники ругаются. Высокий риск саботажа сделки или отказа выписываться.
- СКРЫТЫЙ СУПРУГ: Продавец утверждает, что холост, но паспорт "чистый" (поменянный), а квартира куплена в период предполагаемого брака.
9. Часто задаваемые вопросы (FAQ)
